第５回目黒区本庁舎跡地等土地利用計画審査委員会・ヒアリング
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整理番号５ （事務局） 前のほうでよろしいですよ。 （提案者） はい、ご説明用の資料をご用意したんですが、これはお配りして＊＊＊＊。 （委員長） これは数の分だけ、この方の分だけご用意いただいているんですか、それとも。 （提案者） 今回１０部ですね。 （事務局） それじゃ。 （− −） こちら。ご回答書というようなかたちですね。簡単な、レジュメ＊＊＊＊ （事務局） それでは、早速ヒアリングを始めさせていただきます。最初は整理番号５＊＊＊＊（中断）のご提案でございます。 （委 員） ちょっと、会社の＊＊＊＊。 （事務局） ＊＊＊＊ヒアリング、最初に既に事前にご承知といいますか、質問、４項目ありますが、それについて５分以内で説明をいただく、合計で２０分しかありませんので、要領良く簡潔にお願いをしたい。簡潔にというふうに考えて、事前の質問については５分以内でお願いしたい。それから、各委員から質問、あるいは＊＊＊＊こういう順序で進めていきたいと思います。それでは、よろしく。 （提案者） それでは時間がありませんので、私のほうからご質問に対して＊＊＊＊いただきます。まず第１番目としましては、建築物により生じる日影、それから風、それから電波障害についてどのような、周辺に与える影響についてということでございますが、私どもの提案につきましては、日影につきましては、一応建築基準法の規定の中でやっております。ただし、特に公会堂側につきましては近隣が非常に接しております。この関係で日影よりもより安全性の高い、安全性といいますか、日影の条件の厳しさを和らげたようなかたちでもって提案しております。 それから風害につきましてですが、特にビル風などが考えられます。ビル風といいましても、やはり建物に当たった風がそのままストレートに吹き下ろしという現象がございます。そのために建物周囲、また道路付近についてはできるだけ植栽を多くし、冬場でも十分な風対策ができるように常緑樹の展開をしております。 それから電波障害でございますが、これは建物を建てると当然出てくる障害でございますが、事前調査、それから事後調査、それら経験の中でじゅうぶん対応できると考えております。 それから２番目につきましては、既存樹木の扱いでございますが、やはりこの地域に歴史を感じ、また時代を引き継いでいくような風景、これが大事だろうというふうに考えております。そういった観点でできるだけ樹木を残すということを考えております。特に桜につきましては、一応公会堂の桜については全部残していこう、そして原風景を大事にしていこうというふうな考え方でございます。 それから歩道状の空地等の具体的な対応でございますが、私どもの提案ではできるだけ周辺に空地を取っていこうという提案をしております。そういった関係で、「せせらぎ公園」という＊＊＊＊を公会堂側といいますか、東側でございますが、約９００平米の敷地に、この地区に安らぎを与えるような小公園を造るということでございます。特に平米数につきましては、こちらは約９００平米、それから公会堂のほうにつきましては約１千平米の「ひだまり公園」。せせらぎ公園とひだまり広場でもって、約１，５００平米の空地を確保してございます。この辺りは周辺の住民の方に非常に憩いの場としてくつろぐ場を提供できるのではないかというふうに思っております。 それからコミュニティー施設のある場合、具体的なイメージということでございますが、私どもは庁舎側の跡地の施設の中に区民施設というかたちで描かせていただいております。これはお手元のほうに資料を付けさせていただきましたが、この地区につきましては、公共施設など区民施設については比較的充実した施設をお持ちであるというふうに、私ども理解しておりました。 ただ、それらをつないでいくようなネットワーク、それから目黒区の総合的な情報福祉ステーションということで「生活擁護の館」というふうな言い方で提案をさせていただいております。これはご当局のご指導のもとに近隣の方々といろいろな話の中で決めていくことができるのではないかというふうに思っております。 それと、今回私どもの提案はやはり近隣の方々に、できるだけこの地域が落ち着きのある閑静な住宅街として残していこうというふうな、「目黒に住む」という、落ち着きのある住宅街として、この二つの地域を位置付けたいというふうに考えて、今回この提案をさせていただきました。非常に短い時間ですので、はしょったような説明がございましたが、またお分かりにくい点がございましたら、ご質問なり、いろいろなかたちで答えさせていただきたいと思いますので、よろしくお願いします。 （事務局） どうもありがとうございました。それでは、ただいまの説明、あるいはそのほかにご質問ありましたら、各審査委員の方々からご質問＊＊＊＊。資料をお配り致しました。この資料については、ご説明は今やっていただいて。 （提案者） はい、若干走り走り話をしましたので＊＊＊＊。 （事務局） それでは、委員の皆様、よろしくお願いします。 （委員、助役） 時間がもったいないからちょっと、まず公会堂付近に配慮されたということで大変結構だと思いますが、実際に空地はどのぐらいの間隔になっているのでしょうか。 （提案者） 敷地に＊＊＊＊。 （委 員） およそですが。 （提案者） 今４．５メーターから５メーターぐらいを考えております。 （委員、助役） ああ、そうですか。それからですね、これがせせらぎ公園、大変結構な発想なんですけども、これ、実際にはすべてを区に提供公園をして還元するのか。マンションの共有部分としてやるのか、あるいは＊＊＊＊してかという。境界が非常に難しいと思うのですが、その辺はどのようにお考えですか。 （提案者） 基本的に、これは区の地域のために貢献をするという視点で、この部分につきましては開放するという考え方でございます。開放するうえで、先程＊＊＊＊。所属につきましては、これを永久的に管理をする、どちらが管理をするかというのは今後の話し合いですが、私どもとしてはこれを造らせていただく、そしてその管理につきましては区のほうとご協議の中で決めさせていただきたいというふうに考えております。 （委 員） それについて＊＊＊＊さんのほうの整理として、公共的目的をということ、これはおおよそどのぐらいの施設、何平米ぐらいを。 （提案者） 約２００平米。 （委 員） この案だと帰属といいますか、持ち分＊＊＊＊。 （提案者） はい。これは要望の中でこの施設が入っておりません、私ども単独のご提案でございまして、私ども施設を造らせていただきますが、その管理等につきましては区なり、その地域の自治会なりがやっていただきたいというふうに考えております。 （委員、助役） もう１点、これは管理人、管理は置いてまして、施工主体としてここの部分をもっと広げるということは可能ですか。 （提案者） ですから、その点はやっぱりご相談の事項ということですね。いわゆる、いわゆる共用部分を使う、区の施設としてお使いいただくということは全然可能なんですが、それを広げるということについてはまたご相談、ご協議させて＊＊＊＊。 （委 員） 分かりました。 （提案者） 施設の内容では、私どもはさっきも説明させていただきましたように、情報ステーションとして相談員を置いてサービス機能を持つということから考えると、私どもの今までの考えではこの程度の広さがあって、私どもの考えでは十分なものではないかと思っておるのですが、そこは行政のほうとのご相談になると思います。 （委員、助役） 基本的にこの部分は区に買い取ってもらいたい、こういうことで理解してよろしいですか。 （提案者） いや、そこはですね、いわゆる場所は私どもでご用意をしてご利用いただくということは全然可能です。ご利用いただくということで、いわゆる専有部分として区にご使用いただくということではなくて、共用部分として。 （委 員） 分かりました。 （− −） はい。 （委 員） その場合、それをどうやって担保、管理組合の規定に織り込み。 （− −） 規定に織り込むと。 （委 員） 織り込みでよろしいですか。 （− −） はい。 （委 員） よろしいでしょうか。はい。 （委 員） プレゼンテーションの中に地域防災に貢献する施設を計画しますと書いてありますけども、具体的には表示がないですけども、これはどういう。 （提案者） 地域防災というのは、この地域が区全体の防災計画の中の＊＊＊＊あるかと思いますので、私どもは備蓄倉庫をというふうに考えております。防災品等の備蓄倉庫という考え方でございます。 （委 員） よろしいですか。 （委員長） はい、どうぞ。 （委 員） 住宅の性格なんですが、この平米数でいくと、考え方として、ある程度の高級マンション的なところを想定されているのか、あるいはファミリー的なところを想定されているのか。どうなのか。それと、それから駐車場の、地下に造るわけですね。来たときは、どういう感じで入られるのかなと思って、＊＊＊＊の駐車場。まあ、マンションに来たときに、これは＊＊＊＊ですね、マンションの例えば居住者の郵便配達であるとか宅急便であるとか、そういうものの来たときの駐車場をどこに考えておられるのか。これは見せていただくと、全部地階駐車場になっていたので。 （提案者） 先に駐車場のほうをお話しさせていただきますと、駐車場は＊＊＊＊、今回私ども、駐車場につきましては地下に考えておりまして、できるだけ地下を＊＊＊＊ながら、この中に一部平面駐車で対応できる部分を、ここに「ごみ置き場」と書いてございますが、こういった所にスペースとして確保しながら対応していこうと思っている。それから宅配便その他につきましては、これは短い時間ですので、ある程度、広場のほうに短い駐車で対応する。玄関前にそのためのエントランス機能をというふうに考えてございます。 あと、マンションの性格につきましてはご覧いただいて分かりますように、結果的にはいろんな方位であるとか、それから公会堂側と区役所側で条件が違いますので、私どもで考えているのはこの地域のご居住を希望されるファミリーか、例えばＤＩＮＫＳとか単身、いろんな方にお選びいただけるような商品構成にして計画しております。超高級なものということではなくて、いわゆるこの区にお住まいになる一般的な方に向けてご商品の提供ができるものと確信しております。 （委 員） よろしいでしょうか。 （委員長） どうぞ。 （委 員） せせらぎ公園、ちょっと質問がありましたけども、水、水はどうされる。 （提案者） はい、水につきましては、＊＊＊＊で考えてまして、特に水に関するメンテナンスも含めてあろうかと思いますが、これはこの所轄といいますか、この、だれが管理する、だれの持ち分にするということで、私どもとしては施設を提供し、その施設を造る。そのあとのメンテナンスその他については、それを管理する方にやっていただく、水についてはですね、比較的に＊＊＊＊の管理もありますが、そこまでいかずに、この程度の範囲でしたら、そう維持費もかからず、できる範囲として提案をしております。管理については、今後話し合いの中でと思っております。 それと、ちょっと付け加えになりますが、私どもは残す木としてヒマラヤスギという名称を書いてございますが、これ、レバノンスギといいますか、そちらの誤りでございますので、この木は特に貴重な木ですので残していきたいというふうに考えております。 （委 員） あの、ちょっと＊＊＊＊。 （消音約９５秒） （委 員） ２点伺いたいのですが、一つはこの本庁舎のほうはですね＊＊＊＊、公会堂があると思うんですけど、その公会堂をそのままにして＊＊＊＊が一つと。もう一つはバス停がちょっと図面によって違うんですが、一応これ、バス停を食い込ませるという可能性。その２点。 （提案者） 区役所のほうにつきましては、約２．数メーターの段差が、一番高い所につきましてございます。それを活用しまして、地下をうまく活用しながら駐車場を造るということが一つと、建物はバリアフリーといいますか、今非常に段差をなくす、できるだけ階段を少なくするというふうな考え方でできてますので、周辺の敷地については一切、現在の地盤を変えないという前提でございます。 それからバス停のほうは、今現在ある敷地境界から食い込んだかたちで、敷地の中にバス停を作って、非常に狭い中で大型バスが入りますので、その辺を配慮した、もう少し今よりも食い込んだかたちでバス停を考えていく、また、ひさしを作り、その住区だけでなく近隣の方の利便性も多少高めていきたいというふうに考えています。 （事務局） ２分前です。 （委員、助役） 質問ですけど、公共施設にこだわっていただいて＊＊＊＊。仮にこのスペースは要らないよということでしたら、逆にどんなふうに。 （提案者） これは。 （委員、助役） これ、非常に直営で管理するにはスペース的には中途半端だと、もう少し大きいか、ちょっとどっちもつかずだよということになったときには、ここのご活用はどんなふうにお考えですか。 （提案者） ここは共用スペースとして考えておりますので。 （委 員） なるほど。 （提案者） 住民の方のリフレッシュとか利便性を考えた、特に自転車置き場というのがこの区でも非常に大きなテーマになっています。今回も施設全体の中で自転車置き場をより以上、規定以上確保しながら、周辺に自転車の＊＊＊＊をなくそうということですので、多分そういった部分で、一部についてこういった施設が活用できるのではないかというふうに。ぜひ、区のほうで使っていただく、区役所があったということをのちのちまで何らかのかたち残していきたいというのが、われわれの＊＊＊＊。 （委 員） 何かあるでしょ、これとは直接に関係ないですが、ここにこれだけの戸数が出ますとですね、かなり自転車で駅へ行かれる方が多いと思うんですね。駅へ駐輪場のスペースを仮に確保するなんてという構想はございませんか。 （提案者） いや、今回、駅は対象外でしたので、そういったこともわれわれは念頭にはあるんですが、今回の提案の中にちょっと盛り込むには無理がございまして。 （委員長） そういう努力も、もしおやりになるという状況が生まれたときに、今おっしゃったような。 （提案者） これは関係の方々とまた交渉をしてですね、例えば。 （委員長） その、意欲というか、おつもりは。 （提案者） ある。 （委 員） あると考えさせていただいてよろしいですか。 （提案者） はい。 （事務局） 時間が大変短くて申し訳ございませんが、これで終わります。 （提案者） どうもありがとうございました。 （中断） （事務局） ありがとうございました。 （提案者） どうもありがとうございました。 整理番号７ （事務局） 次は整理番号の７で。 （中断約６０秒） （事務局） それでは、再開致しますが、最初に手順等を＊＊＊＊させていただきます。初めに、私どもからお送りさせていただきました、あらかじめの質問事項、４項目ほどありましたけれども、それについて現在までのお考えをお答えいただきます。 （提案者） はい。 （事務局） 時間がですね、非常に限られておりまして、２時１５分から３５分までの２０分間ということでございますので、お答えは私どもの質問に対する、あらかじめの質問に対するお答えは５分以内ぐらいでお願いしたい。 （提案者） はい、はい。 （事務局） それから、ご質問も受けるのでなるべく簡潔にご説明いただいて、合計で２０分で終わらせていただきますので、最後は時間になりましたらベルが。 （提案者） 分かりました。 （事務局） それでは、よろしいですか。 （提案者） はい、どうぞ。 （事務局） それでは、よろしくお願いします。 （提案者） はい、＊＊＊＊（中断）お手元にお配りしましたのがヒアリングの実施についてということで、目黒区様からいただいた説明いただきたい主な内容といったところの、日影、風、電波障害ということについてご説明した資料、並びに既存樹木、歩道状空地、コミュニティースペース、こういうご質問をいただいておりますので、それらについてまとめて参りました資料でございます。よろしゅうございますか。 １枚目が周辺への敷地へ電波状態の影響についてということで、今こちらにも表示してございますが、私どもスタディーした結果を図にしてございます。日影の影響について、まずはタワー型でやった場合のスタディーということで、左上でございますけれども日影図を描かせていただいています。現在、本計画です。このございます本計画についての日影を左下に描かせていただいています。結果としまして一目瞭然だと思いますが、できる限り今回の建物で配慮致しましたのは、日影を落とさないということで、できる限り日影を落とさないということでこのプランを考えてございます。 並びに右側が電波障害の影響について、これにつきましてもタワー型の場合の遮蔽並びに反射障害のスタディーを描かせていただきまして、結果として今回の建物に関しましては、右下、本計画案でのスタディー、タワー案ですと相当、要するに遮蔽・反射共に大変大きくなるということで、今回のこの計画案を採用させていただいたということでございます。 時間の関係もございますので、次々行かせていただきまして、次が周辺の風環境への影響についてということで、これは左側にタワー型でのシミュレーションを描いてございます。これは上が風向きがＳ、続いて下が風向きがＮだということです。風の方向によって当然影響が変わって参りますので、南風の場合、北北西から吹いている場合、この２種類について描いてございます。 タワー型でのシミュレーション、だいぶ、その濃い部分ですね、ブルーに近い所が多くなっていること。（２）については、現状建物、この建物でのシミュレーションをさせていただきまして、現状でもこのぐらいの風の影響が出ているということを真ん中に描かせていただきます。一番右が、本計画建物でのシミュレーションということで、だいぶ真ん中の、本現状建物のシミュレーションに近い風の環境が考えられるのではなかろうかという結果が出ております。 続きまして、既存樹木の扱いについてということでございます。先般、ご入札の場合にもございましたが、既存の樹木ということで、まず本庁舎のほうにおきましてはレバノンスギの保存。私ども、計画の中に最後のページでご説明申し上げますが、コミュニティー施設を造っております。コミュニティー施設の入り口の近くをこういうかたちで既存樹木の保存をしながら、オープンスペースを造って、ここに樹木を配置したい。このように考えてございます。 並びに公会堂の桜に関しましては、南側の桜の部分、ここに関しましても、要するに大きなオープンスペースを造りまして、じゅうぶんに木々が楽しめるというようなスペースを考えたい。このように思いまして配置をさせていただいています。ですから、既存の樹木保存、これは当然でございますが、並びに「緑の小道」ということで、東側の市役所通りに関しましても樹木を配置して、桜並木に合わせて、桜並木をここで演出するというようなかたちを取りたい。このように考えてございます。 続きまして、次のページでございます。歩道状空地に関しまして、これに関しましては、現状の歩道区域、並びに歩道域というのをグリーンの色で配置させていただいております。それに対して、ブルーの点線、破線が今回計画する案での、要するにラインになっている。公会堂のほうを見ていただくとすごく分かりやすいかと思いますが、歩道が現在ですと２，２００、今回計画地は、ちょうど交差点の近くに関しましては約９メーター、それ以外の部分でも３．５メーターというかたちで広くさせていただいております。 並びに、今度は本庁舎のほうでも同じように２メーター２０、２，２００の歩道を、既存歩道も含めますと４，５００というものから配置をさせていただいております。２．２メーターの所もございますが、こちらに関しましては、一部センターパーク、先程申し上げましたアプローチの部分には、バスの、隅切り等を作りましてバスの往来に伴う交通にも配慮しようということで、そのような施設を作っております。 続きまして、地域開放施設ということで私どもの一番の提案がここだというふうに思っております。先程来から申し上げておりますセンターパーク、交差点の所をオープンスペースにしまして、レバノンスギ等既存樹木を、要するに保存致しつつ、こちらから、一番目立つコーナーの場所から、仮称「目黒フォーラム」と書いてございますが、名前はあれでございますけども、地域開放施設を設置させていただきます。 当然のことながら、他の住宅施設とは完全に遮断をされていて、受付、エントランスホール、並びに専用のエレベーター等々を使いまして、基本的にはバリアフリーという考え方の中で、地下１階に多目的集会ホール、レンタルスタジオ等々と今、設置させていただいております。当然地下１階でございますので、緑のほうは、すいません、明かり、光という問題がございますので、サンクンガーデンを道路側に配置させていただきまして光を採り入れるという計画案を考えてございます。断面図、並びにイメージパースございますけども、このようなイメージで活用していきたいというふうに考えてございます。以上で。 （委員、助役） 今、最後にご説明のございました地域へのオープンスペースですけども、これはどのぐらいの面積をお考えになっているのか。 （提案者） 現状プランでいきますと、６５０平米ぐらい、６５０平米ぐらいになります。これは専有部分でございますので、オープンスペースですとか、そういう部分は全く考慮してございません。並びに、駐車場の面積等も考慮してございませんが、色が塗ってある部分が、この図面でいきますとピンクの部分でございますがね、そちらのほうがこのようなかたちになってございます。 （委員、助役） これ、具体的に今後、仮にこれじゃ中途半端だという話になったときには、まあ、際限なくというわけにはいかないでしょうけども、どの程度までだったら取れますよというふうに試算をされてます？ （提案者） えーっと、私どもの考え方としましては、仮に６５０平米の倍の１，３００平米でございますか、なりましても企業努力の中で吸収できるというふうには考えてございます。ご存じの通り、地下の部分をできるだけ環境のいいかたちで、かつ音その他が出るということも配慮致しまして、地下部分に設けてございますので、ある程度の大きさといいますか、そのところまでは持っていけるだろうというふうに思っております。 （委員、助役） それからもう一つ、これが帰属といいますか、これはいわゆる地元還元施設として、地元へ還元するというふうに、もっと端的に言うと区に還元するというふうに考えてよろしいですか。 （提案者） はい。 （委員、助役） 例えば、これは公共施設として使いたいと、もし要望があるとすれば。 （提案者） 私どもの収支といいますか、われわれの企業としての収支の中では、この施設を目黒区様に無償で譲渡をするという前提で収支を積み上げております。 （委員、助役） ああ、そうですか、現在の、そのご提示なさった、その中で＊＊＊＊。 （提案者） そうです。ですから、例えばこの面積分を、これ、模型が１３階と１２階でございます。この上に乗せることもできるんでございます。となりますと、１４階、１３階。ただ、そうなりますと、当然のことながら先程やりました日影がもっと悪くなるという状況がございましたので、ここで止めておりますけども。その部分を今申し上げた６５０平米のコミュニティー施設を、例えば商売上売る、マンションとして売却するものに持っていけばですね、当然のことながら価格は上がるんでございますけども、それよりもここは無償で区に譲渡して、当然最初の、区さんからのお話が地域社会との融合ということを挙げられておられましたので、そういうかたちで無償で譲渡をするというつもりで収支を組み上げてございます。ですので、先程私、倍の面積と言いましたが、倍の面積でも無償でやるつもりでございます。 （委員、助役） あと、もう１点だけ、すいません。今、公会堂との間、これ、どこかに間隔のお話出てましたっけ、公会堂とあそこ、向こう、西側の住民の方とは、あそこが唯一、西側の＊＊＊＊ （提案者） はい、一番右の、一番最後のページに「その他」ということで、公会堂用地西側・東側隣接地への配慮という、６ページの図面を作らせていただいております。 （委員、助役） あ、トッカンで６メーター幅があると。 （提案者） はい、はい。 （委員、助役） ということですね、どうもありがとうございます。 （提案者） ええ、ですので、わざとですね、実は雁行させまして９メーターの幅員、６メータの幅員、できるだけその幅員を取りたいということで、本来プランですと真っすぐなほうがいいのでございますが、わざわざその視線をカットするということも含めてですね、できる限りの幅員を取りたいということと、並びに当然のことながら、そのまま建物が見えたんではあれでございますので、緑を配置したり、ここでちょっと模型を見せますと、こんなようなかたちでですね、ここの部分にはわざと縁を作りまして、緑の配置をしていこうと。できる限り、これは屋上緑化もする予定でございまして、跡地が建物だけということではなくて、緑の中にある建物というかたちを取りたいというふうに思いまして、歩道もだいぶ広く取らせていただいて、かつ空地に関してもだいぶ広げましたとは思っております。 特に公会堂に関しましては、わざと建物を１、２、３と大きく分けまして、風が通って、例えば東から西へ、西から東へ、あるいは北から南へ、南から北へというようなかたちで風が通る建物にしようということで考えてございます。 並びに、われわれのほうとしましては、今回この二つの建物でのターゲットというのをですね、老若男女、ですからプランとしては小さい１ＬＤＫから３ＬＤＫまでいって、お子様のいる家族から、例えばお年を召されたお二人で住まれる、そうするとあまり大きい部屋でなくてもいいというような方。あるいは中高生のいる、本当に３ＬＤＫも４ＬＤＫも必要な方。できるだけ幅広くですね。 （事務局） はい、ありがとうございました。 （委 員） よろしいですか。 （委員長） はい、どうぞ。 （委 員） 聞きたいんですが、屋上緑化なんですけども、壇上になっている部分がテラスみたいな形で出られるようになっていますけど、それ以外のフラットの部分の中の屋上緑化の意味というか、それは断熱とかいろんな意味があると思うんですけども、メンテナンスは、これから考えることかもしれないけれども、そういうメンテナンスをしながら、ある程度何に使われただけじゃなく、もう少し。 （提案者） まあ、でも、ここには、すいません。＊＊＊＊まで全部入れているので＊＊＊＊いるわけではございませんが、当然のことながらメンテナンスを当たり前にするという前提で屋上緑化を考えるつもりでございます。造ってですね、売りっ放しというのが大体多くございますが、そのつもりは全くございませんで、多分この部分に関しましても、例えばこういう住戸の方が使いたい緑と、この方の使う緑じゃなくて、共用部分としての、要するに緑を配置するという考えでございますので、そういうものを併せて共有施設というかたちで取っていこうというふうに思っております。 （委員長） これまで、そういう例を、そちらでお造りになったマンションで、そういう具体的な管理を含めてどうやって、現状はどうで、分かるようないい例はございますか。 （提案者） 私どもで＊＊＊＊（中断）で屋上緑化をさせていただいて、これに関しましては、ですから共用スペースにして、共用施設という位置付けにしておりますので、そこでのメンテナンス費用、そういうものも管理費の中にすべて入れまして、通常でしたら、こういう緑がございますね、これを管理するのと屋上緑化も一緒だという考え方で管理をさせていただきます。ですので、定期的にメンテナンスをする。枯れれば当然植え替えをする、こういうことまで配慮しようということで、もう既にお住まいになられて＊＊＊＊。 （委員長） それをもし差し支えなければ、見に行くことも可能ではありますか。 （提案者） もうお住まいになられてますので。今ちょっと即答できませんが、管理人その他に確認をして、どういうかたちで見れるかどうかということを。 （委員長） ＊＊＊＊場合によるとそういうために、いろいろ議論の中で、場合もあるということだけを含んでください。 （提案者） はい。 （委 員） はい、どうぞ。 （委 員） まだ、時間があるんですか。 （事務局） あと、４分あります。 （委員、助役） ＊＊＊＊もし、かなり、やっぱりどういうもんだというか、しっかりと考えておられる、仮にですね、私らもそんなことあっちゃ困るということを願っているんで、仮にこの計画でやろうとしたときに、近隣住民の方から「どうも、これは高すぎるよ」と、「もう１層ぐらい頭をこうしろよ」というような、仮にそういう要望があったときには、その場面でどのぐらいまでこうできるというような、それは今は、ここではなかなか＊＊＊＊ので言うわけにはいかないでしょうが。 （提案者） その言ったことがどうなるのかというのが、私の予測ができないので何とも言えないのですが、結論から申し上げますと、今私ども、１３階、１２階、計画しております。これを例えば、１桁の階数にしろといったシミュレーションを既にしました。１桁に、１桁といいますのは、例えば１３というのは２桁でございますね。こちらは１２という２桁でございます。これを例えば９階とかいう１桁の階数にした場合もシミュレート致しまして、私どもはそれでも、要するに金額を変えずに企業努力の中で吸収していこうという結論をもう既に持ってございます。 （委員、助役） ＊＊＊＊してなさったというふうに出てますけど。 （提案者） 社内的にも、近隣の方ともめて、私ども、この事業を無理やり推進するというわけにはいきませんし、ましてや目黒区さんの区役所の跡地ですので、某所のむしろ旗が立っているようなことになるわけにはいきませんので、そういった意味では吸収できるものは吸収するという腹づもりで、このプロジェクトに入札をさせていただいたつもりでございますので、そういった意味では、もう、「これ、おまえ、１桁に決まったよ」と言われると大変困りますが、それはちょっとまた別のことにさせていただいて、考え方としましては、そこまで、企業としては腹を決めて応札したつもりでございます。 （委員長） よろしいですか、ほかに。何か、実際＊＊＊＊がございますか。 （提案者） 私ども、唯一、周りの近隣の方々、あるいは地域住民とのコミュニケーション、そういうものをきちっと重視して、実は数字を出そうと思えば１４階まで積み上げて目いっぱい容積を取れば、けっこう数字は、そこそこの数字は出るんでございますが、それよりも逆に近隣の方々から、何でこんなのを選んだと、こう言われないようにと思いまして、随分自分たちでは配慮を重ねてここまで来たつもりでございます。そういった意味で＊＊＊＊（中断）。 ＊＊＊＊と思われがちでございますが、今回は数字よりも環境ですとか、あるいは地域とのコミュニケーション、そういうものを重要視して応札させていただいたということが、私どもの第一のポイントであるということをご理解いただきまして、企業として数字で吸収できるものはじゅうぶんに吸収して参りますし、ただ、思い切り、私ども、高級住宅を造って＊＊＊＊（消音）。 ＊＊＊＊たら、お住まいになる方がお年寄りでお金持ちの方が住まれて、あまりマンションとしては大変面白くない、あるいは＊＊＊＊としても面白くない、こういう考え方から、ある程度の年収の方が買えるマンションでというふうに、地域の方から＊＊＊＊というのが趣旨でございます。よろしくお願いします。 （委 員） はい、ありがとうございました。 （事務局） ありがとうございました。 （提案者） よろしくお願いします。どうもありがとうございました。 整理番号９，１０ （事務局） 整理番号の９と１０、一緒にご説明をしていただく＊＊＊＊。 （消音） （事務局） どうぞ、説明者は前のほうへ。 （事務局） 説明される方は前列に、説明される方は前のほうに。 （提案者） 資料は配布させていただいてよろしいですか。 （事務局） はい、どうぞ、どうぞ。 実はこれからヒアリングをさせていただきますけども、最初に進行手順をご説明＊＊＊＊。初めに私どもから＊＊＊＊宛に文書をお送りさせていただきますが、それにつきまして約５分ぐらいでご説明いただくということで考えております。時間が大変短くて２０分しかありませんので、簡潔に＊＊＊＊。具体的に時間は２時４０分から３時までということでお願いしたい。（消音） ＊＊＊＊２提案をいただいておりまして、２提案につきましてはほぼ同じような＊＊＊＊ので、ダブった説明は省略いただいて２提案一緒にご説明いただければ＊＊＊＊。それでは最初に、そのあと審査委員のほうから質疑がございますので＊＊＊＊。このような順序で。なお終了になりましたらチンでお知らせ致しますので、２、３分前になりましたら申し上げますのでご協力。それでは。 （提案者） ご質問いただきました事項につきまして、今配布させた資料に基づきまして＊＊＊＊。 それでは、提案の建築物により生じる日影についてご説明させていただきます。Ａ・Ｂという提案をしておりますが、階層の高いＡ案についてのご説明で足りるかと思いますので、Ａ案に沿ったかたちで説明させていただきます。現存建物、区役所と公会堂との比較した日影図がお手元、それからこのパネルにございます。現在の区役所・公会堂が落とす影を、建物は黒い実線で描かれております。その落とす影をこちらの青色の３色でご提示しております。計画建物を赤線で表示しまして、その落とす日影を破線で表しております。 日影の影響につきましては、現存の建物よりも階数がアップ致しますので影響範囲は大きくなりますが、区役所跡地につきましては現存の日影による２時間以上の日影に若干の広がりが出てきますが、３時間以上の日影については大きな変化がないようになっています。また、公会堂につきましては影響が大きいと思われる西側について、建物を隣接からできるだけ離した配慮をし、＊＊＊＊を抑えるということを考慮致しまして、できるだけ日影を範囲を狭めております。 いずれに致しましても新たに影響を受ける方を含め、ご理解、地域住民の方へご理解をいただけるよう、事業者側で誠意をもってお話し合いをさせていただきまして、近隣住民の方々のプライバシー確保に努め、事業者側で解決していきたいということでございます。次に風の件。 それでは、風についてご説明させていただきます。それでですね、関東地域には風が問題になりますのは、主に冬の北風になります。夏は南風、冬は北風ということで、ただ、まあ夏は比較的暖かい風ですので、さほど問題はない。冬の寒い風は不快感を生じて問題になるケースが多くございます。北はこちらの絵にありますように、あちら方向になりますけれども、こちらのほうが公会堂跡地、こちらが区役所跡地になります。北風が生じた場合に、通常問題が発生しますのは風の方向に対して直行する角、こちらとこちら、あと、こちらとこちらに風が若干圧力になる傾向がございます。ただ大前提と致しまして、現存します公会堂・区役所、今の計画地、計画の建屋が高さは高くなりますが、風の影響としてはほとんど現在とは変わらない程度の風だというふうに経験的に考えております。 更にご存じの通り、こちらのほうに７階のマンションがございまして、これがひとつ風の防止のかたちを作っておりまして、ここでほとんど風の影響が出てこないだろうと。こちらのほうに関しても、先程言いましたように現存の風の影響とさほど変わらないであろう。 ただ、いずれにしても現存と変わらないにしても、風はここら辺で強まる可能性はありますので、その部分に関しましては常緑樹等で多少厚めに、あと、こちらの＊＊＊＊の角、こちらの角に多少厚めに常緑樹、生垣等を植えることによって風は問題ない程度まで収まるというふうに考えております。 あと東西向きの風もあるんですが、関東ではほとんどその発生率は頻度が低いので、そちらのほうは経験上問題にならないというふうに考えております。以上でございます。 （提案者） 次に電波障害についてパネルを用いてご説明させていただきます。計画プランを基に予測致しました障害範囲はこちらになります。遮断障害については南西方向に約４００メーター、北東方向に約２００メーターほど発生すると思われます。予測範囲内で、現状における受信レベル、画像写真を確認、同時に範囲内でのＣＡＴＶ加入、あるいは共同アンテナにて受信する家屋を調査致しまして、新たに障害が発生する家屋が何軒あるかを事前に調査させていただきました。 改善工事につきましては、ＣＡＴＶ等を利用した対象家屋の加入対策、それと計画建物屋上に設置する親アンテナから東京電力・ＮＴＴの電柱を経由して対象家屋に、各戸に引き込みまして切り替え工事をさせていただきます。なお、事後調査と致しまして、同様の調査を実施しまして、対策工事の必要があれば再度対策を講じます。 続きまして既存樹木の扱いですけども、本計画では公会堂の桜は基本的にすべて残す考えであります。また、目黒区役所跡地のほうのクスノキに関しても残す考えです。桜に関しましては、計画建物から桜の幹までは約５メーターの＊＊＊＊を取りまして、施工の際も支障がないというふうに考えております。ただ、この施工の際、若干枝を切ったり、あと、実際の移植のときに枝を切ったりする可能性がありますが、それに対しては移植対策をして木が枯れないように配慮していく。あと、入居者、管理組合に対しても木は残していきたいという旨を＊＊＊＊いきたいと考えております。 区役所のほうのクスノキに関しましては、クスノキはじゅうぶん移植に耐えられます。現存の、ごめんなさい、計画の建物のままですと木が当たってしまいますが、先程言いましたように移植に耐えられますので、移植をして、また元に戻す、若干ずらしてというかたちで、かたちとしては残していきたいというふうに考えています。以上でございます。 それから、歩道状空地の具体的な広さでございます。まず公会堂のほうですけども、（テープ裏面へ）現存する緑地の所はこっちの緑になります。こちらが計画建物のほうで、ここに還元施設がございますので、そちらに至るルートも公開するスペース、土地というふうに考えまして面積を比較致しますと、トータルで約４０８平米の、主にこのベージュに塗りました所、空地の部分ですけども４０８平米が増えるというふうに考えております。 あと、区役所のほうに関しても同じく約４００平米強、４４０平米増えると考えております。こちらも緑地はほとんど変わらない程度なんですが、ベージュになっております空地の所、こちら側＊＊＊＊計画ということで、特に駐車場、現在区役所の駐車場のある所、これを空地と取りまして＊＊＊＊した＊＊＊＊というふうに考えおります。 最後にコミュニティー施設でございます。お手元の資料に付いてございません、付いて、添付されておりませんが、現在考えておりますコミュニティー施設の内容と致しましては、５点考えております。一つは、元あった区役所の機能を補完するという意味で、住民窓口機能、地域情報コーナーを設けていきたい。あと２点目と致しましては集会室等を行いますコミュニティーホール、それから３番目が地域図書館、リサイクルの、区民の方が寄贈されたリサイクルの図書館、あとは＊＊＊＊向けの＊＊＊＊という地域図書館。４点目がキッズスペース。あと５点目がですね、デイケアセンター、高齢者のためということでデイケアセンター。 区役所の住民窓口機能、コミュニティーホール、地域図書館、キッズスペース、デイケアセンターというかたちで考えております。先程申しましたように＊＊＊＊で言いますと、トータルで約１，０２０平米を確保しております。この施設内容につきましては、一応私どもが想定で考えておりますけれども、今後目黒区さんのほうと、あと近隣の方々と協議しながら進めていきたい。また広さに関しても＊＊＊＊していただければというふうに考えております。 説明のほうは以上で終わらせていただきます。質問等ございましたらよろしくお願いします。 （委員、助役）大変かなりスペースが、公共的なコミュニティー施設として＊＊＊＊ますが、これは、ざっくばらんにいわゆる還元施設として提供するというお考えでしょうか。あくまでも＊＊＊＊のターゲットとしてこういう施設を造ろうということでしょうか。 （提案者） 還元施設として考えております。ですから、それについての対価等は発生致しません。ただし、その建物の中身についてはですね、そこの施設部分については考えておりませんので、今後、区さんと協議のうえ、そういった施設を入れていただくというスペースのご提供ということで考えております。 （委員、助役）なるほどね。 それから、これもちょっと見当はずれかもしれませんが、ここのご提案はほとんどが、この庁舎跡地のほうがやや高層で、公会堂のほうが低いんですが＊＊＊＊（中断）というご提案がありました。その辺は何か特別のご配慮というか、お考えがあってですね。確か１０番のほうがそういうふうになっているかなと思って。本庁舎のほうが７階で、あちらのほうが１０階。というのは何かお考えになってでしょうか。 （提案者） あのですね、一つは先程の風の影響がございまして、公会堂のほうが先程の７階の建物の後ろに隠れまして、マンション、後ろのマンションですね、風の影響が比較的生じにくいということがあって上に積んでいるというのがございます。あと、区役所のほうは割と風の影響が生じやすいということがございまして、ここにも書いてあるんですが、一つ上に書いております。 あとは、それと一番大きいのはやはり既存の建物ですね、それの＊＊＊＊をできるだけ守っていきたいなと。つまり計画コンセプトなんですけども、こちらの今の状態の原風景を＊＊＊＊を中心として、それが一つが木であり、建物全体の＊＊＊＊である。そういう趣旨で目黒区の区役所のほうは特に高さのほうを抑えていて。 （委員長） はい、どうぞ、どうぞ。 （委 員） この提案の９番、１０番、それぞれタイプ違いますけども、特に低層と高層と二つ分かれたんですけども、全体としては同じようなデザインですね。つまり圧迫感という点で、例えば、この１３階の建物についてはそういうようなことに配慮するとか、そういうのはないんですか。 （提案者） １３階のほうにつきましては、ご指摘いただきましたように確かに圧迫感がございますので、デザインの方向性と致しましては、何十メーターかの建物の縦のラインで分割しまして、１枚の大きな壁がどーんとあるんじゃなくて、デザイン的には切れたものがつながっている。＊＊＊＊的なスケールまでできるだけ落としたいということで、そういうデザインにはしております。のっぺりとした壁になるということにはならないようにというふうに意識してデザインしたものでございます。 （委 員） そうすると、９番も１０番も特にそういったデザイン的には多少違いがある？ （提案者） そうですね。 （委員長） はい、ほかに。はい、どうぞ。 （委 員） 防災上の観点からですね、防災上の＊＊＊＊何か具体的な＊＊＊＊仕掛けとか持っているのかどうか。それから、＊＊＊＊今後＊＊＊＊近隣住民との話で、建設にあたって何かトラブルが発生したときに階数は弾力的に考えられるんでしょうか。それともう一つ、住宅なんですが＊＊＊＊（中断）小さい所、５０平米ちょっとなものがありますね、そういったものに関して、住宅に関してどういうお考えなのか。その３点。 （提案者） じゃ、まず１点目の防災的な観点ですけども、一応図面のほうでですね、小さく描かせていただいておりますが、こちらの部分にごみ置き場に併設するかたちで防災備蓄倉庫は一応考えてはおります。ただ、これではまだ不足だという話が出た場合には、当然この還元施設の所の中身、先程言いましたように想定で今考えておりますけども、その一部をもっと防災的なものに回すことはじゅうぶん可能だというふうに考えております。 あと２点目は飛ばさせていただきまして、３点目ですが、５０平米の＊＊＊＊ですけども、こちらは概要書に記載させていただきましたが、＊＊＊＊的には５０平米から９０平米ぐらいと幅広い設定をしております。当然、条件の悪い住戸のほうに、住戸の価格を抑えて小さめな住戸を入れるということもあるんですけども、当然この都心リッチという中で、一方でも環境がいいという中でいろんなターゲットが想定できる。 これだけ利便性がいいということですと、単身者、女性も含めた単身者も想定できますし、一方で環境の良さと周りの学校とかそういう教育の充実を考えると、子育てを考えているファミリーの方もじゅうぶんにターゲットに入ってくるということで、具体的にはそのターゲットとか設定、今後変更なんですけども、現状は私どもの判断としましてはじゅうぶんいろんなターゲットを考えられるから、シングル、ＤＩＮＫＳまで含めた幅広い想定ができるんじゃないかというふうに考えております。 ２点目の階数等の弾力性ということなんですが、私ども、Ａ・Ｂ提案をさせていただいておりまして、それぞれ入札価格が違っております。今後、区さんのほうで入札価格は確定される中では、よりＢ提案のほうが大変もうけさせていただけるのですが、Ａ提案でやりますと階数等については私どもの計画を基本的には守っていきたい。ただ今後、近隣さんとの話し合いで多少の考慮はさせていただくというふうに考えております。 （委員、助役）すいません、還元施設、公会堂側はこれ、２層ということですよね。 （提案者） はい。 （委員、助役） それで、区役所側は、これは１層という。 （提案者） そうですね。 （委員、助役） これはＡ案が１，０２０で、Ｂ案が＊＊＊＊（中断）。 （提案者） Ａ案のほうが１，０２０で、Ｂ案のほうが大体８５０平米を想定しております。 （委員、助役）その、今の１層、２層の関係も入っている。 （提案者） １層、２層の関係は同じです。全体的に＊＊＊＊。 （事務局） あと２分ほど。 （委員長） 周辺の住民の方がもう少し階数を減らしてほしいとか、そういうものに対する基本的なお考えとか、その可能性の範囲、そういうのはどうでしょうか。特に住民の意見が出たときの、その対応の仕方。 （提案者） 実際にですね、先程申し上げたＡ案、Ｂ案。Ｂ提案は比較的弾力性が取れる。Ａ提案になりますと、どうしても事業の＊＊＊＊がありますので、大きく変えるというのはなかなか難しい現状ではありますけども、ただ近隣さんの中には、一般の中でそこを１層落とすとか、あるいは目隠しをするとか、そういう対応をさせていただきまして、極力影響が少ないような交渉をしていきたいというふうに考えております。 （委員長） 何か、具体的にそういうシミュレーションは出してやっていますか。 （提案者） まだそこまではしておりません。私どものシミュレーションとしては、このＡ提案、Ｂ提案の違いがそのシミュレーションになっております。 （事務局） はい、ありがとうございました。 （委 員） ありがとうございました。 （提案者） ありがとうございました。 整理番号１２ （事務局） 次は整理番号の１２の＊＊＊＊。 （中断） （事務局） 整理番号１２番。 （消音） （事務局） じゃ、すいません。どうぞ。説明の方は前のほうに。 （提案者） はい、すいません。 （事務局） それでは次は＊＊＊＊。 （消音） （事務局） 初めにちょっと手順について説明をさせていただきます。既に質問項目、４項目ほど、事前に見られておりまして、初めに５分程度、簡潔にお答えといいましょうか、説明いただきたい。時間がですね、２０分と大変短くなっておりまして、３時１５分から始めまして３５分までですね、２０分間ということでお願いしたいと思っております。それが終わりましたら、各審査委員からのほうからございますので、簡潔に＊＊＊＊。それでは最初に質問項目について説明を。 （提案者） はい。最初にご説明させていただきます、私、＊＊＊＊（中断）。それでは、いただきました質疑内容を順番にご説明致します。（１）の日陰、風、電波障害の周辺に与える影響についてということなんですけども、まず日影についてなんですが、これは当然のことながら＊＊＊＊予定地につきまして計画を立てて＊＊＊＊。ここに書いてあります問題が生じる場合等ということに関しましてはですね、＊＊＊＊問題等が想定されますけれども、こちらにつきましては計画の説明をじゅうぶん行ったうえで対応していきたいというふうに考えています。 風についてなんですけども、風環境については具体的な調査等は行っておりません。しかしながらですね、私ども＊＊＊＊（中断）の規模のものにおいてですね、ここで恐らく問題とされているのは風害の問題だと思うんですが、風害等の問題が起きた実績等もございませんので、基本的には問題がないという認識ではおります。しかしながら、問題が起こった場合ということでご指摘になりますけども、風環境はですね、予測を計画の実施時に致しまして、一部風が強い個所が生じる場合はですね、そこに植栽等の緩衝を設けるようなことを考えまして＊＊＊＊していくようなことを考えていきたいというふうに考えております。 電波障害につきましては、私どもが提案を出す以前に専門の調査会社に電波障害の予想については推定をさせております。こちらのほうにつきましては、個別にご説明をさせていただいて、こちらの誠意でもって対応させていただきたいと思っております。 既存樹木、（２）はですね、既存樹木、主に公会堂の桜の取り扱いについてなんですけども、こちらにつきましては提案書のほうで極力保存等に努めますということをまとめておりますけども、この桜に対しては専門家のほうからコメントをいただいておりまして、今植わっているものソメイヨシノということでございますけども、一般的に寿命が７０年程度と言われている中で、今樹齢がまだ推定５０年というふうな指摘がございました。７０年中５０年ということで、今の桜の状況についてもあまりいい生育状況じゃないということもございまして、移植すること自身がかなり難しいのではないかというようなコメントをいただいております。 計画において、現状のままの保全というのも検討はしておるんですけども、現在の樹齢から判断するとですね、残存年数が２０年ということで、街並みの永続性という観点からいきますと、まあ新設のほうが望ましいのかと。一概に街並み形成という観点からいっても、まあ保全がベストであるかどうかということは実施計画時にいろいろ検証してみないと分からないだろうというような結論に至っております。 ですので、計画実施時にそういうことを総合的に考えまして、保全ないしは新設をさせていただきたいと。ただ、いずれにしても桜並木を整備していただくというようなことを考えております。 駆け足で申し訳ありません。（３）の歩道状空地なんですが、こちらについては資料をご用意しておりまして、Ａ４でホチキス留めで３ページ、３ページですが、資料というかたちで挙げさせていただいております。３枚目の図を見ていただきたいのですけど、右・左の関係が現在、左側ですね、左側が現在、右側が計画案、上段が今の区の本庁舎、下段が公会堂ということで、現状と私どもの計画案の比較をしております。今回、売買対象の中に位置指定道路を含んでおりますので、位置指定道路上の歩道状のもの、計画敷地内の歩道状のものということで分けて資料のほうには載せさせていただいております。 今回、歩道状空地等ということで、私どもで定義を２枚目のＡ４の上の段に書かせていただいております。一応私どもで面積を拾った考え方としては、歩道状空地等の中には歩道状空地、広場状空地、それに付帯した修景施設ですね、植栽ですとか＊＊＊＊とか花壇等も入れております。これは既存のものも計画のものも同じ法則性で拾っております。ただ、現状のほうにはですね、公会堂用地と本庁舎用地につきましては、一部自転車置き場等も入っております。これについては一応面積として拾っているという考え方です。こちらについては計画のほうではそういったものは含まれてないという企画書にはなってます。 結論から申し上げますと、一番上に書いてある本庁舎用地は歩道状空地等は５３０平米、現況より多くなっております。公会堂については約７５０平米多くなっております。それで全体としては１，２６０平米、歩道状空地等を増やすような計画になっております。 ４番のコミュニティー施設の具体的なイメージについても、対象としては目黒区民の方々にご利用いただく。利用の用途としてはいろいろございます。例えば、区主催の展覧会ですとか、町内会の会合、老人会活動＊＊＊＊、あとは＊＊＊＊ですとか、ボランティアの活動拠点として使えるようなものを考えているのですが、まあ、総じて申し上げれば非常に社会的貢献度が高くて、文化交流、文化創造性の高い非営利活動、そういった活動に対して開放するようなイメージを持っております。 管理・運営・所有に関しましては、区の要望も踏まえながらですね、ご協議をさせていただきたいなというふうに考えております。一応、質疑のある（１）から（４）については以上でございます。 （事務局） はい、ありがとうございました。それでは、どうぞ、ご質問を。 （委員長） 最初に日照関係では、近隣の方との対応で十分ということでしょうか。それはそれに対応して、それは対応されるという前提で、例えば、もし階層を減らしてほしいと、そういったような問題について具体的に、それは可能、まず可能であるかどうか。もし、今の階層をもっと減らして＊＊＊＊場合に、そういうものを例えばシミュレーションしていらっしゃるとか、そういうことはどうですか。 （提案者） ＊＊＊＊なシミュレーションはしておりません。 （委員長） してない。 （− −） はい。 （委員長） そうすると、対応というのはどういう意味で対応。私は階数の話を申し上げたけれども、今のご説明の時には階数うんぬんというか、一切なかったですね。どういう対応なんですか、具体的に。 （提案者） その中の居室性能にもかかわってくる部分ですので、もし要望が出たときにその居室性能を踏まえて対応できる部分があれば対応していただくというような。 （委員長） 性能というのは、これの性能ね、それはこれから造る建物についての居室性能のレベルを考えて。 （提案者） そうですね。 （委員長） 近隣の意見を含んで、何かうまくやる、吸収するというか、そういう技術的な問題ですね。 （提案者） そうです。そういうことが可能であれば。 （委員長） そうですか。もうちょっと具体的に欲しいような気もするんだけども。はい、どうも、そこが＊＊＊＊。 （委員、助役）まず＊＊＊＊いわゆるコミュニティー施設、これが平米数どのぐらいお考えですかね。 （提案者） 約１５０平米。 （委員、助役） １５０平米。 （提案者） はい。 （委員、助役）これは先程の付属設備で＊＊＊＊、現在、この価格を表示されたその根拠としては、ここの部分は。 （提案者） はい。 （委員、助役） どちら負担という設定で構想されているんですか。 （提案者） 大きく分けるとですね、二つに分類できると思うんですが、この二つであれば対応可能であると。一つには目黒区さんのほうに譲渡させていただいて、目黒区さんで管理・運営をされるというのが一つ。もう一つは管理組合の所有で、管理組合が管理・運営をして優先的に区民の方が使えるというかたちの２種類が考えられます。これについてはどちらでも対応を検討させていただきます。 （委員、助役）それから、桜の木について、これはまあ住民というか、近隣住民に限らず区民全体から残してほしい多くの要望のあったところなんですけども、まあ、われわれも寿命があってもうそう何年ももたないだろうということはある程度認識しておるんですけども、この時点で新しいものを植えたほうがいいだろうというのは何か特別、あえて住民のそういう意向に反してそれをやったほうがいいだろうというお考えが。 （提案者） いや、そういうことではございません。一応検証して生かせるものは生かしていきたいと思っていたのですが、ただその専門家のコメントとしてそういうコメントがあったものですから、そういったところをちょっと総合的に考えて決めていきたいというふうに思っております。 （委員、助役）もう１点だけ、今回、私どもがかつて公会堂の用地を区で活用しようという発想をけっこう、内々に検討した時には、あの向こう側に地続きでＮＴＴ東日本さんの用地があるんですが、今回はそれについては全く考慮されてないんですか。 （提案者） そことの一体利用ですか。それについては考えておりません。 （委員、助役）いない？ （− −） はい。 （事務局） 最後にありますか。時間が。 （委 員） 緑化の話なんですけども、＊＊＊＊ですと、全面的に屋上緑化ということで全部、ほとんど＊＊＊＊この辺について何か具体的に、こういう緑化のほうでやりたいとか、別にお考えがおありで。 （提案者） そこに何を植えるかとか、まだ特別に具体のものについては実施ベースで考えていきたい＊＊＊＊考えて＊＊＊＊提案を。 （委 員） ほとんど全面緑化というふうなイメージで、そういった可能な＊＊＊＊。 （提案者） それは提案をしております。 （委員長） その、例えば管理も、そういう関連でいいですか、どういうふうに管理するとか、具体的な、それはむしろ屋上緑化という、一般的には、今多くの＊＊＊＊場合は＊＊＊＊なかなかその管理の問題がうまくいかなかったり、いろんな問題が同時に起きてる。そういう意味で何か、むしろ今までおやりになる過程で、それが管理＊＊＊＊大丈夫かとか、どういうかたちの管理にしていくか。そういった事例をお持ちでありますか。お持ちでない？ （提案者） 一応ですね、管理としては一般的には、よくセットバックしているルーフにルーフバルコニーってあるんですけども、そういった関係で個人に管理をさせるという考え方はあまりない。あくまで、一般的な＊＊＊＊として管理するという考え方が一般的には取られて。 （委員長） そうですね。ただ、そのときにそれを住民にどう負担させるかという部分を含めて、常に緑がある、ある水準以上に保てるという状況を具体的にどうするかという辺り、もし今までそちらでおやりになった緑化の事例があったときに、それの成功例みたいなものがあるかないかも、もしあれば教えていただきたいと思う。 （提案者） 私のちょっと知る限りですと思い付きませんので、もし後日でよろしければその事例を調べて。 （委 員） 分かりました、はい。ほかにどうぞ。はい、どうぞ。 （委 員） 本庁舎用地のことなんですけども、駐車場の出入り口が東側にあるんですけども、これは建築物のレイアウト上たまたまこういうかたちになったのか。それとも車の流れから、ここが一番いいじゃないかという、何かそういうものがある。 （提案者） 敷地が多少高低差がございますので、その現在の敷地を使いたいということ、それから＊＊＊＊公会堂用地のほうから安全についてということで＊＊＊＊。 （委員長） よろしいですか、ほかに、どうぞ。 （委 員） 更にもう一つありますが、一つは１４階建てということで、もし今後ですね、近隣の住民からもうちょっと低くしろというような要望があったときには、この辺は弾力的には対応ができるのかどうか。そうしたときに採算ベースとして特に問題ないと考えていらっしゃるのか。それが一つ。それから、二つ目は駐輪場、３９０戸ぐらいというとかなり駐輪台数になると思うんですが、駐輪台数が明確になってないという気がするんですが、どうお考えか。それから３点目が防災上の配慮として具体的にどういう仕掛けとして、このプランの中に考えているのか。それから４点目に、さっき桜の話が出たんですが、工事、まあ想定なんですが、工事車両が入ると今の門の中だけで対応ができるのかどうか。それとも、桜をある程度移植しなければならない。移植すれば多分、桜は難しいと思う。この辺＊＊＊＊。 （提案者） 高さの問題については繰り返しになってしまって申し訳ないんですけども、今実験して＊＊＊＊ということで、中の居住性能というものをじゅうぶん検証したうえでいかないと、ちょっと実施できないかなと。採算という意味においては残念ながら仮に１戸減ったら減った分だけが採算は悪くなりますし、その居室性能が仮にそれによって落ちるようであれば＊＊＊＊なってしまうということは＊＊＊＊。そういう意味ではやはり実施ベースにおいての検証が必要になるということで、今の段階ではちょっとお答えづらい。 ２番目の駐輪台数。これは、今住戸数に対してそれぞれ１００パーセントずつという想定になっております。ですので、本庁舎につきましては１９６戸ですので１９６台、公会堂につきましては１４４台でございます。それで、防災上の配慮、今、提案書の４ページにそのことがあるんですが、安全・防災上の配慮ということで歩道状ですとか、防災上・安全上、有効な広場状、歩道状の話がよく出てくるんですけども、なるべくそういったものを＊＊＊＊ベースで確保するというようなところで配慮はしていきたいなというふうには思っております。 先程お話のありました桜の問題についても、申し訳ない、繰り返しになってしまいますけども、実施ベースでやはり工事業者さんとこういった植栽の専門業者さんを含めて、詳細な検討をしていきませんと、なかなかちょっと方向性というのが打ち出せないのかなというふうに現時点では考えております。実際としては極力保全に努めていきたいという考えはあります。 あとは、それとは別の側面で＊＊＊＊形成ということで、美観プラス永続性と。 （事務局） 終わりにして。 （事務局） じゃ、時間となりましたので、ありがとうございました。 （− −） ありがとうございました。 （事務局） ありがとうございました。 整理番号１３ （事務局） それじゃ、これから＊＊＊＊ヒアリングさせていただきますが、最初に手順等について若干説明させていただきます。あらかじめ質問事項を４項目ほどお願いしておりまして、時間、非常に短いんですが、こういうのを説明して５分程度で＊＊＊＊、時間は２０分ということですので、３時４０分から４時までを予定しておりますので、時間になりましたら＊＊＊＊。時間厳守でよろしくお願いします。説明が終わりましたら、各審査委員のほうから質疑がございますので＊＊＊＊。では、早速でございますが、５分程度、質問項目について＊＊＊＊。 （提案者） それでは、着席で説明させていただきます。失礼致します。まず、いただいておりますヒアリングのご質問についてですが、まず第１に、私どもで計画しました内容につきまして、日影とか風、電波障害等の周辺に与える影響の予測とその対策についてどう考えているかというご質問をいただいております。まず日影についてでございますけれども、基本的には当然のことでございますが、現状のこの敷地の建築基準法上の日影規定をクリアする計画でございます。当然、日影図等は＊＊＊＊ですけども、個々の日影の影響につきましては与える面についての地盤の高さですとか建物の位置・向きなんかによりまして、差が出て参りますので、こちらにつきましては私どもで事業をやらせていただく機会がいただけるようでございましたら、個別に近隣、ご近隣のご説明の中でご対応させていただきたいというふうに思っております。 続きまして風の影響でございますけれども、風の問題につきましては自然の現象ということで大変予測が難しゅうございますが、今回の計画につきまして模型等による風洞実験のほうは私どものほうでは行っておりません。ただ、私どもの計画はご覧いただいて分かるように盤状の計画になっておりまして、通常、足元に空地を取った塔状の建物で考えられるようなビル風のようなものというのは受けにくいような建物形状であるかなというふうに推測はしております。 ただ、これは今後計画を進めるにあたって、植栽計画等をご提案しておりますけれども、どちらかというと意匠的な植栽計画に現在なっておりますけれども、計画を進める中でビル風に対する対策等、必要があれば、その辺り密に植栽をしていくとかいうかたちで、風に対する対策については対応していきたいというふうに考えております。 ３番目の電波障害の対策、影響と対策でございますけども、こちらにつきましては現在計画しております建物の高さ・大きさを前提として、机上ではございますけども、電波障害の予測のほうは行っております。若干の遮断等の影響が出るエリアがあるという机上の予測は出ておりますが、こちらも実際に現地で測定したりということをやっておりませんので、それも計画を進める中で必要な個所については対応していきたいということで、周辺、東急さんのケーブルテレビなどの対応を既にされているような所もあるというように聞いておりますので、そこまで現地でよく調べたうえで、影響範囲については対策を行っておきたいというふうに考えております。 ２番目のご質問でございますけども、公会堂の敷地のほうにございます桜の件でございまして、既存の樹木を残すのか、また新規に植樹をするのかというようなご質問をいただいております。この点につきましては、桜に、あちらの桜につきましては、非常にこれまでも地域の方々に愛されている桜だということで認識しておりまして、できる限り現状の桜のほうは残していきたいというふうに考えております。ただ、樹齢等を見てみますとかなり老木であるということもございまして、私どもは分譲マンションで計画しておりますので、行く行くは住宅購入者の管理組合さんのほうに管理を引き継いでいかなければなりませんので、先々２０年、３０年、この桜をどうやって保存していくかというところまで考えて、当然分譲していかなければいけませんので、その際は樹木についての専門家に相談したうえで、先々のメンテナンスまで考えた対策をしていきたいと思っております。 そのほかにも桜の小道ということで、道路沿いに桜の計画をしておりますが、こちらについては新しく植樹をしていきまして、桜のアベニューというかたちで外部の整備をしていきたいというふうに考えております。 ３番目の歩道状空地の具体的広さについてということでございますが、お手元に私どもの提案書がございましたら、資料のほうをご覧いただきたいと思うのですけど、まず２ページ目の土地利用計画図の所でございますけども、本庁舎敷地、それから公会堂敷地につきまして、ちょっと見えづらいかと思いますが、破線が敷地内に記してあるかと思います。この破線の位置が現状の歩道の位置でございまして、こちらを、ここで言うと肌色のような色になっておりますけども、この広さに歩道状の空地を確保するということが平面的に見て取れるかと思います。 更にお手数ですけども、７ページ目をご覧いただきたいと思います。７ページ目の右側につきまして、今度は断面的にどの程度広がりが、空地があるのかというところを示しております。場所場所によって程度は差はございますが、基本的には現状の歩道よりも３倍以上の歩道の広さを確保するということで、面積的には合計で、現状１，１４０平米あるものを３，３８７平米程度ということで、広さ的にも３倍以上の空地を確保するというような計画にしております。 付け加えさせていただきまして＊＊＊＊と、集合住宅、マンションの場合、通常１階にですね、専用庭というのを付ける場合が多くございまして、そちらが１階の住戸の販売上非常に必要なものなんですが、私どもで検討した中でですね、１階の住まいの住戸の方だけがこのお庭を使うという独占するというかたちではなくて、１階には専用庭を設けずに、その部分についてもこの公開の空地というかたちで、地域の皆様と一緒にこの公開空地を使っていただくというような発想にしておりますので、１階について通常４メーターぐらいの奥行きで専用庭というのを付けるんですけども、こちらについてはなしというかたちにしております。 ４番目のコミュニティー施設の計画の具体的なイメージということでございますが、私どもの計画では庁舎敷地側にですね、約３５０平米程度の地域コミュニティー施設というものを準備させていただいております。こちらにつきましては、今回提供されました公会堂のほうはですね、ホールですとか会議室ですとか、非常に地域コミュニティーを育み培ううえで有用な施設であったというふうにお伺いしておりますので、そのコミュニティー形成を、今回のなくなったあと、計画地でですね、どのように再現というか復元していったらいいかなということで考えさせていただきました施設でございます。 こちらにつきましては、基本的にわれわれディベロッパーのほうから、こういう施設が望ましいではないでしょうかという押し付けではなくてですね、できましたら周辺住民、地域の方々にですね、こういう使い方をしたいというようなご希望があれば、そのご希望に沿ったところで、施設、ハード的なものについては提示させていただこうというふうに考えております。 具体的に申しますと、今出ました会議室ですとかですね、あと参考事例が４ページに、４ページですね、ございますけれども、小さな音楽会が開けるようなミニホール、写真がございますが、ですとか、展覧会等が開けるようなアートスタジオですとか、簡単なスポーツができるようなスポーツジム的なものといったものがふさわしいのではないかという案は持っておりますけども、こちらにつきましては、住宅との兼ね合いがありますので、どんな施設でもというわけにはいかないかもしれませんけれども、基本的には地域住民の方に気持ちよく使っていただけるような施設を、ハードで準備したいというふうに思っております。 整備したあとの運営ソフトの部分につきましては、基本的には目黒区さん、ないしは地域の住民の方で運営していただきたいというふうに考えております。 ちょっと１点だけご説明し忘れておりましたので、一番最初の日影、風、電波障害等の周辺に与える影響というところでのちょっと不足ですけれども、今回の敷地を考えますと、本庁舎敷地につきましては四周を道路で囲まれた敷地の形状でございまして、公会堂の敷地につきまして南西側・南東側につきましては道路でございますが、北西側に戸建の住宅地と接しておる場所がございます。 私ども、今回この接しておる戸建の住宅地への影響というのは一番大きいなということで考えておりますので、公会堂の計画の配棟につきましては、できるだけ北側の戸建の住宅のほうと日影とかだけではなくて、見合いですとか、カクカンですとか、そういったものは配慮したいということでございまして、片仮名のコの字のような配棟ではなくて、ローマ字のＬの配棟にしまして、かつ、戸建の敷地と公会堂敷地の間には植栽等で緑で覆いまして圧迫感をなくすような、そういった配慮を考えてございます。以上でございます。 （事務局） どうもありがとうございました。それでは、どうぞ。 （委員長） それではちょっと＊＊＊＊、この３５０平米というのは、ある種のそちらなりのお考えでこういう面積を設定されたと思うんですけども、コミュニティー施設という、コミュニティー施設にもいろいろありまして、この時の３５０を出した根拠という、どういうかたち、これは経営の問題を含めた、そういうことでしょうか。もし、これ、一般的に言いますと、これは目黒区に限らず、今分散型コミュニティー施設というのは、面積が非常にやっぱりもっと増やしたいという、基本的には＊＊＊＊という研究がありましてね、やはりそういう問題が出てきたときに、これを例えば倍ぐらいにしてですね、対応できるという見込みとか、そういうのはどうでしょう。 （提案者） 通常、私どものほうで、いわゆる大規模化と言われているような集合住宅で管理組合の自主管理で行っているこういう施設というのは多くございまして、住まわれている方、入居者だけで使うような音楽ホールですとか集会室ですとか、そういった施設というのは多くございまして、そちらのほうの事例から大体引っ張ってきた面積と、経験知というふうに見ていただきたいと思います。ただ、今回の場合にはここにお住まいになる住宅購入者が使うという趣旨ではございませんので、オープンに開かれた施設ということで位置等は考えて配置したというようなことでございます。 （委員長） その時には面積の配慮というのは、この周辺の住民にもオープンできるという前提での面積算定ですか。 （提案者） そうですね。特にどれぐらいの集客、集客と申しましょうか、人が集まるとかいうことを正規に積み上げたわけではないですけども、そういう意味ではこの規模の住宅地で、私どもの集合住宅の団地の中で必要であるという住宅の付属施設の事例をいくつか探した中で、おおむね３５０平米ぐらい準備すればよろしいだろうということで決定させていただいたわけです。 （委員長） ということは、居住者のためだけのものであるということなんですか、面積として。 （提案者） まあ、参考にする、居住者さんのほうは別に集会場というのを設けてますから、特にここは居住者さんのためだけということではないのですけども、根拠となる面積って、何で測るかというところで、社内で議論した時に、私どもの団地の中である施設の広さ、大きさ、規模みたいなもので、ここというふうな議論になったということで。 （委員長） しかし、ここの場合にはもっと周辺住民のニーズが高くて、それを＊＊＊＊というときに、この面積上は、とても計画としては乗っからないと考えて、もう少しそれは可能性があるとか。 （提案者） その辺りは私どもも、皆様のニーズとか使い方を正確に把握しているわけではございませんので、この中で面積的にもうちょっと増やせということであれば、できる範囲で増やすことは可能で。 （委 員） 考える余地はあるということで。 （提案者） ええ、この面積じゃないとどうしてもということはございませんので、ちょっと程度の問題は。 （委 員） はい、分かりました。 （委員、助役）今のあれですね、ここが一般のマンション建設と違って、区役所、本庁舎があった跡地だということをどの程度意識していただけたかというところにもまた行き着くかと思うんですが、逆に私もお尋ねします、１４階、最高部が１４階にしては、お宅の提案は二百八十何戸と非常に小さいです。ということは、逆にかなり大きめの部屋を用意しているのかという要素と、仮にですね、仮に近隣住民からこれでは高いというような話があったときに、どういう対応をされますか。 （提案者） おっしゃる通り、まず住戸数につきましてはですね、方位によってちょっと大きさはそれぞれ変えているんですけども、基本的に南向きの住宅につきましては大きめの住戸設計にさせていただいておりますので、戸数については少なめに出ているのかなというふうに思っております。 （委員、助役）これはいわゆる１ＬＤＫとか何とかということで言うと、どのぐらいからどのぐらいまでですか。 （提案者） 一応１ＬＤＫから４ＬＤＫの設定だと思います、はい。大きいものですと１００平米を超えるようなお部屋のほうを用意しておりますので。 （委員、助役） これは素人であれなんですけど、１４階っていう所はほんの数戸あるだけですよね。 （提案者） そうです。 （委 員） だから、私も部屋数がそんなに変わってないのかと思って、素人が。 （委員長） 今の続きの話として、地域住民の要請でもうちょっと階数を減らしてほしいといったときには、これは全くそれを変更する考え方はお持ちですか、それとも、それについてはもう少し柔軟に考えられていますか。 （提案者） えーっと、単純にその高さを下げろということのお話の次第だと思っているのですけども、設計上の配慮で、例えば高さを下げた分ほかの所で占有面積を増やすようなことができるようであれば、経済的に変わらなければご対応はできますし、ま、ここは私の考えでいきますと、１４階という使い方の高さによってもまた考え方が違って参りますので、その辺と併せてですね、ご理解をいただくように説明していくということかなというふうに思っておりますけれども。ただ、１４階が駄目で半分以上とか、そういう極端な議論で・・・。 （テープ替え） （委 員） ・・・それはつまり＊＊＊＊もちろん譲渡先でそういうようなものもあるけれども、有償の譲渡か、あるいは区のように、区が使っていくということになると無償譲渡になる。どちらで。そうすると、区のほうに無償譲渡というふうに考える。 （提案者） はい。詳細は多分、そういう話でもいろいろ詰めなければいけないところが、経営形態とか管理の問題、管理費の問題とかあると思いますけども、基本的に経営主体は無償で目黒区さんのほうにお譲りするというふうに、そう考えております。 （委員、助役）先程は階数を下げるというのは事例としてあくまで言ったわけで、それが条件ということじゃありませんで、あくまでも区 |